1、个人住房商业贷款：

    个人住房商业贷款是指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的住房作为抵押，向银行申请的住房贷款。

2、商业贷款购房的基本流程：    

签署买卖居间合同-->借款人开具限购证明-->办理合同网签备案-->银行贷款签约-->贷款审批-->缴纳税费/不动产登记转移（过户）-->领取新产权证-->新证抵押登记-->出具房屋他项权利证-->银行放款至出售方账户-->物业交割。

3、个人住房商业性贷款中评估的作用：

    在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和风险防范，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。因此需要一个合理的抵押价值。而为了获取合理的抵押价值，商业银行一般会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其提供房地产抵押贷款额合理的参考依据。

4、银行针对哪些情形会拒贷

（1）虚假贷款申请资料

    包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。

（2）征信记录非常差。

    原则上说，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。

（3）虚假房地产交易

    如：买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。

（4）提高房屋评估价

   如，房屋正常评估价200万，首付60万，贷款140万，但买卖双方通过非正常方式提高评估价获取更高贷款额。

（5）收入证明不符合要求

   中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的每月房产支出与收入比应控制在50%以下（含）。

5、商业贷款市场报价利率（LPR）：

   贷款市场报价利率（LPR，即Loan Prime Rate）是由具有代表性的报价行，根据银行对最优质客户执行的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各银行机构参考LPR进行贷款定价。LPR数值由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于每月20日9时30分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

注：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年12月20日贷款市场报价利率（LPR）：

    1年期LPR为 3.1%，5年期以上LPR为 3.6%。

    2019年8月16日，中国人民银行发布2019年第15号公告《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。

  基点（BP，即 basicpoint），意指万分之一（即0.01%）每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为∶商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。

例如：贷款5年以上，当前LPR为 3.6%，某商业银行首套房贷款减50个基点，

      所以客户的贷款利率为∶3.6%-0.5%=3.1%。