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购房指南

存量房时代如何选房?宁波资深经纪人总结的购房指南

2017年08月04日08:57  宁波晚报
  上周,南天房产发布了一份上半年二手房市场分析报告,今年上半年,宁波市区新建商品房成交量28000余套,而同期存量房住宅市场成交约34000套,成交量再度超越新建商品房住宅市场。
  业内人士表示,目前市场上,存量房销售已经大于新建商品房,意味着“存量房”时代的到来。那么,面对五花八门的二手房市场,该如何选房,有没有什么窍门?选择时,应该注意什么?如何识别其中的套路?哪些关键问题需要着重考虑?
  8名从事房产经纪10年以上的资深经纪人,总结了他们陪客户看房选房的经历,力求给市民一个实用的二手房购买指南。
  关键词 学区住房
  一套学区住房名下挂两个户籍
  “我的孩子今后能否读该学区?”
  现实中,很大一部分市民购买房子,是冲着学区住房去的。为此,周边配套齐全、房龄较新的学区住房,成为热门的“抢手货”。
  “购买学区住房学问不少,一个疏忽,很可能导致购买人今后读不了该学区,所以我们会尤其谨慎,一来为双方负责,二来可以避免日后引发纠纷。”房产工龄11年的经纪人童秀飞说。
  前不久,她碰到了这样一个例子。“我的一个客户看中了中兴家园1楼一套131平方米、总价210万元的房子。客户的孩子还小,读小学要在三年后,房主的孩子正在上小学三年级。”
  “照这样计算,等原房主孩子小学毕业,客户的孩子正好能读这个学区,但是时间要算得刚刚好,一步算错,很可能读不了了。”
  “房主铁板钉钉地说‘一定保证购买人能读!’并答应合同签订后会交5万元保证金,称若今后如有违约,保证金一分都不要!”
  为了保险起见,童秀飞在总公司业务部门的指导下,在签约前特意跑了市级、区级教育部门,又去了户籍中心,查询了这套房子名下的学籍名额情况,查询结果让买卖双方和中介都傻了眼,这套房子名下,还挂有一个户籍。“原来,现在的房主也是以二手房买进这套房子的。一直到现在,他都不知道第一任房主仍没有迁出户口。”
  “想尽了办法,最后都无法联系上原房主,但可以确定第一任房主没有孩子在这个学区读书。”尽管如此,购买人不太愿意接受自己的房子名下还有他人户籍挂靠的现象,最终买卖交易没成功。
  同样,工作了11年的资深经纪人陈国君也有类似的经历。“一个客户看中晶华名园一套140平方米的学区住房。房主孩子明年即将毕业,我客户的孩子明年将上小学,时间也是刚刚好。房东拍着胸脯说‘没问题,肯定能读!’”
  为了让客户吃下“定心丸”,在签约前,陈国君打电话向教育部门咨询。“一咨询,果然有问题,小学毕业在6、7月份,而小学报名在5月份,报名要早于毕业,也就是说,5月份孩子报名读书时,还有个孩子占用着这个学籍。因此,即使购买了房子,客户的孩子还是有可能读不了这个学区的,那买房就没有意义了。”
  温馨提醒:以上两起学区住房购买案例,最终都未成交。但两名经纪人都说,即使买卖不成,客户仍然对他们十分感激,因为帮他们规避了今后可能遇到的麻烦。
  两名房产经纪人说,这样的案例虽不多见,但很容易被忽视,对于急着要购买学区住房的市民要尤其重视。“对于看似时间上刚刚好的情况,事实上,不能刚刚好,一定要间隔一年以上,才能确保万无一失。在不知情的情况下,一旦成交,很可能对购买方造成损失。”
  为此,她们提醒购买学区住房的市民,一定要先了解这套房产名下,有没有正在读小学、初中的孩子,也可以在中介的帮助下查询核实。此外,对于连年爆棚的学区,一定要谨慎考?,一旦“爆?”,很可能被分流,就近就读的权益很可能无法保障。
  关键词 司法限制
  购买前要看清你选的房子被司法限制了吗?
  今年5月,全市统一的“宁波房产市场监管服务平台”上线,所购房产是否被司法限制,随时可以查询。但在过户期间,有些意外情况会让买卖双方措手不及。
  邵佩祎也是一名资深经纪人,她向我们讲述了一个发生在早几年的案例。“一个客户看中天一家园一套二居室的房子,总价130万元,打算购作婚房,双方约定一次性付清购房款。在过户这个节骨眼上,却出了意外。”
  “过户期是7个工作日,就在房产受理第5天,这套房子被法院查封了,客户十分着急。”原来房主给朋友作担保,他的朋友因故资产被查封,作为担保人,房主名下的这套房产被司法限制。随后,房产客服督导部向法院递交了“查封异议申请书”,经法院审核后,取消了对这套房子的司法限制,最终房子得以成交。
  温馨提醒:购房前,一定要先了解所选房产是否被限制购买,同时要到“宁波房产市场监管服务平台”进行查询房源信息,发布在“房产交易信息服务网”上都是通过核验的房源,带有核验码和二维码标志,同时会显示查封状态(即房屋被司法机关查封,禁止交易)、或限制状态(尚不满足交易的条件,例如保障性住房不符合上市条件等),市民在掌握房源信息的状态后再购买。
  关键词 隐蔽工程
  入住前检查隐蔽工程不可少
  对于购买了二手房想立即入住的市民来说,最要紧的是查看房子隐蔽工程的质量是否过关,对于普通市民来说,隐蔽工程的质量往往是最难被鉴定的。
  “现实中,出售的二手房源闲置了3、5年的情况很普遍,房主对房子状况可能也不是十分清楚,当然也存在部分房主为了尽快出手,存在刻意隐瞒的现象,这就需要买家仔细查看。”
  “这种情况我碰到过。”资深经纪人翁碧霞告诉记者,“不久前,我的一个客户看中某小区一套2楼的房子,由于房东多年未住,新房主搬进去入住没多久,就发现卫生间漏水严重。最后通过我找到原房主,协商后,房东愿意承担一半维修费用。”
  温馨提醒:隐蔽工程,主要检查水、电施工质量。看房时,需要仔细查看卫生间、厨房间的墙角、天花板有无水渍和发霉痕迹,查看与卫生间、厨房间相邻房间的橱柜,是否有霉斑。购买前,也可到楼上、楼下的邻居处询问该套房子以往是否有漏水情况发生。如自己缺乏经验,也可以邀请隐蔽工程相关专家协同前往查看。
  关键词 性价比
  在花费不变的情况下精挑细选合适房源很重要
  “购买二手房的客户,多数出于刚需,在让客户少花钱,又能帮他们买到一套满足需求、性价比又高的二手房就很关键了。”资深房产经纪人对区域内的二手房熟悉,也能根据客户需求作出个性化的解答。
  资深经纪人赵显林告诉记者:“几年前,我的一个客户打算购买南都花城的房子,他的需求是改善加学区。当时,我陪他看了多套房子,由于是学区住房,价格比周边高,130平方米的房子,当时的售价为250万,但看了几套房后,客户都不太满意。”
  “我帮他出了一个方案,推荐购买南都花城附近的西湖花园小区,由于不是学区住房,当时同样面积的房子仅售170万元,而且该房屋的装修情况很不错。考虑到孩子读书,我建议他再购买一套南都花城的小面积70年产权的公寓,仅需要70万元,而这套小面积的公寓可拿来出租,当时的租金为1600元/月。这样读书居住两不误,还可以有一部分的房租收入。”
  “客户对我提供的方案很满意,后来又帮我介绍了好几个客户,也都成交了房子。”
  温馨提醒:对购买?手房来说,每个客户都有不同的需求,一个好的房产经纪人,会帮助客户量身定制个性化方案。购房时,可咨询有经验的房产经纪人,找到适合自己的个性化方案。
  来自中介的七条忠告
  打算买房的你,要收好了
  房产市场资深人士庄艳说:“二手房由于购房者能实地勘察,对工程质量一目了然等优势,备受购房者的青睐。”她就如何选购二手房,总结了七条直接影响小区的生活品质的建议,供市民参考。
  第一,关注容积率。容积率越高,小区的建筑楼层就越高,小区会显得拥挤。容积率相对越低,居住的舒适度就越高,但价格同时也水涨船高。
  第二,选择两种时间看房。1.天气好的时候,看房屋的前后间距、朝向和采光效果。老年人比较喜欢住低楼层的房子,但通常低楼层采光效果不会太好;2.下雨天,看外立面(墙体)是否渗漏、天花板门窗、阳台有无裂缝,是否有渗水迹象,特别针对顶楼和东、西首房屋。
  第三,房屋户型设计。需要关注所勘察房屋的户型结构设计是否科学,空间布局是否合理,能否符合今后规划的设计风格。
  第四,查看小区整体配套是否标准、功能是否完善、周边的配套是否齐全。如房屋内的厨房和洗手间的排水和通风效果是否通畅,有无渗漏问题;小区内景观、绿化、电梯房是否符合标准;车位、车库是否宽裕。还要注意车位、车库的产权问题:一般情况下有产权的车位是可以出售的,但是有些只有使用权的停车位能否转让,则要取决于当初业主与开发商或物业管理公司签订的合同。建议为了日常生活的便利及房屋的升值价值,购房者都应尽量争取车位。此外,最好周边有学校、银行、商业广场、大型超市、餐饮店、医院或药店的配套设施。
  第五,交通出行便捷。虽然,一部分购房者对市中心成熟地段情有独钟,但随着交通和配套设施的日趋完善,很多购房者会选择出行方便的小区,在地铁沿线或者周边有多条公交专线的总价较低的楼盘,更能受到年轻购房者的追捧。
  第六,以自身支付能力购房。购房者应对首付和月供能力进行评估,选择经济能力承受范围内的房源,避免因还贷压力大而影响生活品质。
  第七,物业管理水平是否达标。选房时,建议去物业处转转,比较一下物业管理团队,尽量选择信誉好、负责任、够用心的物业管理团队。
  • 每月均价
  • 房价走势图
区域 平均均价 最高均价 最低均价
北仑 12484元/㎡ 22740元/㎡ 2655元/㎡
海曙 17095元/㎡ 25048元/㎡ 6384元/㎡
江北 17270元/㎡ 29815元/㎡ 6250元/㎡
鄞州 19529元/㎡ 40647元/㎡ 2040元/㎡
镇海 12864元/㎡ 15187元/㎡ 9979元/㎡