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今年宁波新房二手房成交双双冲破5万套!楼市见顶了吗?

2016年12月29日16:13  都市快报

 一开春,伴随中央“去库存”的主基调,在降首付、降契税等组合政策刺激下,宁波楼市紧跟大环境,以意想不到的消化速度刷新各项成交纪录。

 

这一年,市场步行在“量价齐升”的通道上,房市、土拍持续迎来供需两旺。稳房价、促成交和去库存的有机统一,以改善主导的购房者需求全面激发,一、二手房市场成交再攀高点。

 

面对第四季度以来20余城政策收紧,宁波市场堪称“镇定”,年底还走出了一波多盘齐开的翘尾行情。截至目前,今年宁波市六区一、二手房成交量已双双冲破5万套大关。据中国指数研究院宁波分院统计,到本月26日为止宁波市六区一手房成交56049套;市房产交易中心数据显示,二手房1-11月份成交54426套。

 

宁波楼市这一年有哪些可圈可点的表现?这一轮的购买力还能持续多久?一起来听听本地业内人士的总结、点评。

 

宁波百隆房产总经理谢耀生:

政策成就了今年的红火局面

 

从今年房地产市场走势来看,方方面面都超过了预期。成交量、成交价格、地王的产生数量,特别是一线城市房价的涨幅均超过了预期。

 

而出现这种超预期的火爆景象,无疑是政策使然。

 

从去年托市政策的不断倾斜,到中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为工作之重,今年年初交易税等“双降”政策又为市场加码;同时,金融层面的银行利息、贷款首付也是历史新低,可以看到从中央到地方政府引导房地产市场健康发展的决心。

 

政府在楼市连下的这些政策猛药,在今年上半年的刺激力达到最大化,使得热点城市的形势一片火爆。

 

但就宁波而言,今年楼市的发展态势是稳健、良好的。一方面,市六区成交量是紧随“大部队”创下历史新高,库存消化得比较好,达到政府和市场的预期,最重要的是房价稳中有升,并没有涨得很离谱,对于市民来说还算是能承受的范围。另一方面,今年地块价格往上走明显,但地价、房价并没有突破历史最高点。总的来说,市场还是理性的。

 

估计明年楼市成交不如今年,可能会迎来调整。从今年四季度起,大环境的形势开始转向,多个城市对房地产市场进行调控,加上银根有收紧的趋势,未来楼市的成交会受到影响。虽然他地限购对宁波来说没什么影响,按宁波目前的情况也不会启动限购,但也需要谨慎。

 

明年特别要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,尽快研究出适应市场规律的基础性制度和长效机制,发挥好政策的复合作用,通过保障房、交易税、房贷利息、首付款等环节来引导整个房地产市场的稳健发展。 

 
   
宁波容创机构总经理助理徐江涛:

 

市场需求以改善类主导

接下来可能是“价涨量缩”的表现

 

今年宁波楼市的起势十分明显,去化量达到了历史大值。去年年底宁波住宅库存量约为44000多套,现在已降到近27000套。这一轮的库存去化是以政府政策刺激主导,金融杠杆的效果比较明显。

 

库存下降的同时,房价有了显著涨幅。去年宁波市场上,单价在2万元/平方米以上的楼盘还是凤毛麟角,今年单价2万元/平方米以上的楼盘越来越多,这主要受到今年拍地的价格影响,毕竟今年拍出来的地块价格基本在1万元/平方米以上。

 

这意味着,今后宁波市场会是高端楼盘主导,这也是顺应市场需求的。从去年下半年开始,宁波市场需求转为改善性主导,让改善类楼盘一度成为成交大头,刚需楼盘逐渐成为市场的配角。加上早年的存量土地上打造的刚性楼盘消化加速,使得刚性需求在市场中占比减少。

 

接下来改善类住宅的供应量会继续放大,价格保持稳中有升的态势。

 

从今年第四季度以来,国内楼市又一轮的调控开始了,?多城市明年都会保持对房价的压制态势。所以,就算宁波没有跟风出台调控政策,接下来出鼓励政策的可能性也不大。一方面因为宁波去年下半年以来“量价齐升”的局面体现得比较明显,另一方面由于国家整体的导向是调控的,是在制约房价的上升。

 

明年楼市会是一个“价涨量缩”的表现。一方面早年压抑的需求今年有了集中的释放,还“历史账”还得也差不多了;另一方面,高价地入市后,项目的房价会呈现出较高的水平,如果楼盘纷纷开出2万元/平方米以上的单价,势必会引起市场成交量下跌,楼市可能迎来盘整的过程。

 

宁波南天房产业务副总经理郑桂良:

 

二手房市场成交给力价格平稳

 

今年,在棚改项目推动,契税、营业税“双降”政策,宽松信贷的支持下,二手房成交量迈上新高地。

 

其中棚改一套能催生两套房屋成交,带动作用很明显。一方面,棚改户在两年内购买房屋可以获得一定比例的拆迁补偿金,更青睐现房挑选余地较大的存量房市场;另一方面,房东有了资金,往往会进入一手市场改善住房,所以棚改对一、二手房市有很大的推动作用。

 

今年虽然二手房成交量创新高,但成交均价依然保持着平稳的良好态势。从市六区来看,年末与年初相比较,成交均价也就涨了约350/平方米。中心城区由于棚改户、学区需求的带动,房价涨幅稍大,年末与年初相比涨了约750/平方米。所以,今年二手房市场整体的价格可以说是“波澜不惊”。

 

“波澜不惊”与这些因素有关:一是宁波二手房客群以本地人为主。本地人偏好中心城区,包括棚改拆迁户也是如此,这种情结是宁波中心城区的房价相对市六区涨得更快的重要原因。目前购房类型以自住型、改善型为主,外来投资客比较少见。南天公司的统计数据显示,外来投资客占到宁波购房客群的10%左右。

 

二是宁波二手房库存依然巨大,使得房价上涨乏力。另外,宁波现有大量的政府保障性住房、安置用房,像现在交付的五江湾小区、高桥的蒲家兰庭等。

 

三是,与商品房比较,存量房的涨价有一定的滞后性。二手房房东对市场的灵敏度没有开发商那么高,也不像专业人士对市场的未来预期有那么迅速的判断。从南天公司的经验来看,某一地块拍出高价后,房东马上调高挂牌价的基本没有,而是要等到高价地进入楼盘销售阶段时房东才有了参照。

 

对于明年的二手房市场,个人觉得交易量会略逊于今年,当然成交的走势还受棚改的力度影响;房价方面,主基调还是一个“稳”字。

 
  • 每月均价
  • 房价走势图
区域 平均均价 最高均价 最低均价
北仑 19545元/㎡ 21598元/㎡ 5085元/㎡
海曙 19137元/㎡ 25844元/㎡ 8025元/㎡
江北 18861元/㎡ 35015元/㎡ 9057元/㎡
鄞州 16570元/㎡ 37783元/㎡ 3333元/㎡
余姚 4230元/㎡ 6666元/㎡ 3688元/㎡